1 lipca skończył się dwuletni okres przejściowy dla nowej ustawy, regulującej zasady działania deweloperów w stosunku do nabywców nieruchomości, która jednocześnie wprowadza szereg zmian w przepisach prawa upadłościowego, szczególnie w kontekście ochrony nabywców mieszkań. Deweloperzy jeszcze do końca czerwca 2024 roku mogli realizować procesy inwestycyjne na podstawie niektórych regulacji tzw. starej ustawy deweloperskiej, które umożliwiały im korzystanie z elastycznych przepisów prawa cywilnego i unikanie składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Nowa ustawa nakłada na deweloperów szereg dodatkowych obowiązków. Jakie zmiany niosą za sobą nowe przepisy i jak będą one oddziaływać na nabywców nieruchomości?

 

Ochrona środków nabywców. Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Wraz z wejściem w życie nowej ustawy wprowadzono specjalne mechanizmy mające na celu ochronę środków finansowych nabywców mieszkań w przypadku upadłości dewelopera. Nowe przepisy nakładają obowiązek tworzenia mieszkaniowych rachunków powierniczych (otwartych lub zamkniętych), które mają zapewnić ochronę pieniędzy wpłaconych przez nabywców i zagwarantować, że zostaną użyte tylko na określone cele związane z realizacją inwestycji. Dodatkowo w ustawie określono katalog przypadków, w których środki z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego można przeznaczyć na zwrot wpłat nabywców, a większość z nich dotyczy sytuacji, które powstają na skutek prowadzonego postępowania upadłościowego lub restrukturyzacyjnego. Regulacje mają na celu zwiększenie ochrony kupujących przed utratą wpłaconych środków w razie upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy.

Kiedy można uzyskać zwrot środków wpłaconych na zakup nieruchomości z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego?

  1. W przypadku upadłości dewelopera i braku kontynuacji budowy inwestycji.
  2. W przypadku odstąpienia od umowy z nabywcą przez syndyka masy upadłości lub zarządcę.
  3. W przypadku odstąpienia od umowy przez nabywcę z jednego z powodów opisanych w art. 43 nowej ustawy deweloperskiej.
  4. W przypadku upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, gdy środki na nim zgromadzone przekraczają równowartość 100 000 euro.

Uprawnienia nabywców w przypadku upadłości

Nowe przepisy zapewniają nabywcom lepszą ochronę w przypadku upadłości dewelopera. Nabywcy nieruchomości od teraz zyskują prawo do zgłaszania swoich roszczeń do masy upadłościowej oraz do otrzymania zwrotu wpłaconych środków. Ponadto, upadłość takiego podmiotu nie zawsze będzie oznaczała, że nabywcy nie zostanie oddany lokal – przepisy wprowadzają możliwość kontynuowania inwestycji przez syndyka lub inny podmiot, który przejmuje wówczas zobowiązania wynikające z zawartych umów deweloperskich, w celu dokończenia budowy i przekazania mieszkań nabywcom.

Wzmocnienie nadzoru nad deweloperami i nowe obowiązki informacyjne

W związku ze zwiększeniem nadzoru nad deweloperami, nałożono na nich nowe obowiązki, takie jak tym obowiązek regularnego raportowania postępu prac oraz finansowania inwestycji. Deweloperzy muszą teraz przedstawiać szczegółowe raporty dotyczące postępu budowy oraz stanu finansowego i prawnego inwestycji.

Zwiększenie roli notariusza

Wprowadzenie nowych przepisów zwiększa rolę notariusza w procesie zawierania umów deweloperskich. Notariusz ma teraz obowiązek dokładnego sprawdzenia zgodności umowy z obowiązującymi przepisami oraz upewnienia się, że interesy nabywcy są odpowiednio chronione. Także umowa przedwstępna sprzedaży gotowych mieszkań musi być od teraz zawierana w formie aktu notarialnego.

 

Do tej pory deweloperzy przyspieszali procesy inwestycyjne, aby korzystać z poprzednich, bardziej sprzyjających im przepisów i to właśnie na ich podstawie realizowano najwięcej inwestycji w ciągu ostatnich dwóch lat. Wśród nowych regulacji jako szczególnie uciążliwa jawi się ta nakazująca tworzenie rachunków powierniczych zabezpieczających fundusze nabywców nieruchomości. Dla nabywców to dobre zmiany – regulacje są od teraz bardziej precyzyjne, co ma zwiększyć transparentność działań deweloperów i zabezpieczyć kupujących na wypadek ogłoszenia upadłości.